空き地を有効活用したい！～遊休地の相続対策～

現在お持ちの空き地をお持ちのまま、相続が発生してしまうと、多額の相続税を支払う必要が生じたり、相続税の納税資金の不足や、遺産分割で問題となることが多いです。
今回は、そんな「空き地」について、生前からどのような対策を行って行くべきなのか、「節税」「納税」「遺産分割」の側面から整理してみます。

空き地の相続税対策　節税するには？

空き地をどのように活用すれば、相続税対策になるのでしょうか。
相続税対策をするには、空き地の相続税評価額を下げる必要があります。
空き地のままでは、相続税評価額は、路線価×地積（㎡）で計算されます。そのため、路線価が高い地域や、地積が大きい土地については、何も対策をしないと、相続税評価額が高くなり、相続税を多く納税しなければならなくなる可能性があります。

対策①　空き地に賃貸物件を建てる

相続税評価額を引き下げるための対策として、空き地に賃貸物件を建てるという方法があります。
空き地にマンション等を建築し、他人に貸し出すことで、土地の相続税評価額は貸家建付地となり、約18％程度(借地権割合60%の場合)評価額を下げることが可能です。
また、建築した建物も建築資金の約40%程度の相続税評価額になることがあります。（60%評価減)
大きな相続税対策になるということです。

対策②　会社（法人）を創り、会社に空き地を移転させた上で、賃貸物件を建てて会社が運用する。

個人が会社を設立し、個人で保有してる空き地を法人へ売却し、法人にて賃貸物件を建設後、法人が賃貸物件を運営する方法があります。
この場合、当初は相続税評価額の削減（相続税の節税）という点では、あまり効果かないかと思います。
ただ、年を重ねるごとに、賃貸物件の家賃収入が法人側に蓄積されていくこととなり（被相続人の財産が増加しない）、長期的には相続税の節税対策になります。また、法人から子供や孫へ給与を支給（勤務実態は必要）することにより、間接的な贈与の効果もあります。
さらに、その不動産の賃貸収入や個人の不動産所得にもよりますが、富裕層では所得税よりも法人税の方が税率が低くなることが多く、個人で賃貸収入を得るよりも、法人で賃貸収入を計上する方が、毎年収めるべき税額を少なくすることができる場合があります。

対策③　地方の土地であれば、売却し、都心の土地を購入し直す

相続発生時の土地の相続税評価額を抑えたいという意味では、路線価の低い土地を売却して、路線価の高い地域の土地を購入し直し、そこに建物を建築するという方法もあります。そうすることにより、小規模宅地の評価減の特例（貸付事業用宅地等の特例 200㎡まで50%減額）を有効に活用し、評価減額を多く取ることが可能となります。

空き地の保有　納税資金と遺産分割について

空き地をそのまま相続財産とした場合、納税資金と遺産分割にも問題が生じることがあります。
空き地は不動産であり、相続税評価額が高くなりやすいですが、例えば相続財産の割合の多くがこのような不動産の場合には、実際に納税する時に資金がたりず、納税が困難となるケースがあります。
また、遺産分割を考えても、空き地が大きなウエイトを占めているような場合には、相続人複数でこの空き地を共有して相続することになり、処分等する時に相続人全員の同意が必要となり、売りたい時に売れないといった問題が生じることがあります。

空き地の換金化

一般的に不動産は処分に時間が掛かる事等から、納税資金の面からいうと、相続財産は不動産よりも現預金や有価証券、生命保険のようにすぐに現金化できるものが良いとされています。また、遺産分割をする際にも、不動産よりも相続財産を分割しやすいといった利点もあり、相続人側から考えても、不動産で相続すると管理運用に手間と時間が掛かる一方、金融資産であれば、それほどストレスを感じずに管理できる点でも、好まれる傾向があります。

以上の通り、相続税の納税対策として、空き家を生前に現金化することを検討されてはいかがでしょうか。
土地の換金化はタイミングが重要ですので、早めの対策（例えば、市場価額を調査し、不動産業者に仲介をお願いする、近隣住民に土地を買いたいと思っていそうな人を考えてみる等）が有効になろうかと思います。

節税だけではなく、相続人のことを考えて空き地の保有方法を考えましょう。

以上の通り、相続に向けて、空き地をどのように活用したら良いのかを考えてました。

私個人の考えとしては、相続人間でもめない相続が一番重要な観点かと思いますので、もしものことがあった場合に、もめない遺産分割ができるような財産状況であることが大切かと思います。

例えば、生前に相続人それぞれを受取人とする生命保険契約を締結しておくことや、同等の収益物件を相続人の人数分だけ保有しておくこと、生前にこの物件についてはこの子に相続させる等の遺言をしっかり残しておく等が考えられるかと思います。

できるだけ早く、相続財産の洗い出しを行った上で、今後どのような形で財産を保有していくのが良いのか、配偶者やご子息との話し合いの時間を設けて、じっくりと考えてみてはいかがでしょうか。

そのためにも、まずはざっくりとした現状の財産状況の把握と、相続税額の試算を行って頂くのがよろしいのではないでしょうか。

財産評価と相続対策につきまして、弊社でお手伝いさせて頂きます。まずはお気軽にご相談ください。