タワーマンション購入が相続税対策に利用されるわけ

かねてより不動産会社等の営業トークの一つに「タワーマンションの購入は相続税対策になる」というものがあります。
今回はなぜタワーマンションの購入が相続税対策になるのか、またその留意点をご説明します。

土地建物の相続税評価額

土地

比較的発展している市街地においては、国税庁より路線価が付されていることが多く、その土地の評価は路線価に基づいて評価します。
路線価は1㎡当たりの単価として定められていますので、土地の地積(㎡)に路線価をかけて、土地の相続税評価額を算出します。
一方、地方のあまり発展していないような地域では路線価が付されていないことがあります。その場合には、固定資産税評価額に一定の率(倍率)を掛けた金額が土地の相続税評価額になります。固定資産税評価額は固定資産税の納付書等毎年市区町村から送られてくる書類を見れば確認することができます。

路線価地域
その土地の地積(㎡)✕路線価(千円単位)=土地の相続税評価額

倍率地域
その土地の固定資産税評価額✕倍率=土地の相続税評価額

路線価と倍率については、↓こちらから検索可能です。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

※その土地が正方形のような形をしていない場合(ほとんどの土地でそうだと思いますが)や、他者に土地を貸し付けているような場合などでは、土地の相続税評価額を減額することが可能です。

建物(家屋)

建物の相続税評価額は固定資産税評価額(毎年市区町村より送られてくる固定資産税納付書等の書類を確認)になります。

家屋の固定資産税評価額=家屋の相続税評価額

※その家屋を他者に貸し付けている場合などでは、その家屋の相続税評価額を減額することが可能です。

タワーマンションの場合は?

タワーマンションの相続税評価額

タワーマンションであっても、他の土地建物と同様に相続税評価額を算定します。
具体的にはそのマンションの土地部分について、マンション全体の土地の相続税評価額を求めた上で、自身で保有しているマンションの土地の持ち分割合を掛けて、自身の土地の相続税評価額を求めることになります。また、家屋部分については、固定資産税評価額になりますので、市区町村から送られてくる固定資産税通知書で確認できます。(固定資産税通知書ではマンション全体の家屋の固定資産税評価額が記載されていることがありますので、その場合には土地同様、持ち分割合を掛けて自身の家屋分の評価額を求めます。

タワーマンションの相続税評価額の特徴

タワーマンションの場合、その購入価額は高階層に行くにつれ増額するのが通常です。高階層と低階層の物件価額は大きく異なることが少なくありません。
家屋の相続税評価額は固定資産税評価額に基づいて算定されますが、市区町村が評価するこの固定資産税評価額は実際の購入価額ほど、低階層と高階層で固定資産税評価額に違いがないことが多いです。(以前は低階層と高階層の家屋の固定資産税評価額は全く同じでした)
 このように高階層ほど、相続税評価額と購入価額との差異が激しくなります。
例えば、1億円で購入したタワーマンションが、相続税評価額では3千万円だったということがあり得るのです。その場合、7千万円に相続税率55%(最高税率)だった場合には、3,850万円も節税できたということになります。タワーマンションの購入が相続税対策になるというのはここからきています。

節税目的でタワーマンションを購入するのってあり?

高階層のタワーマンションの購入は上記の通り、相続税対策という意味では有効な手段となることもあります。
例えば、マンションをかねてから購入しようとしていた方が、相続税対策ではなく、マンションを購入して結果として相続税も減ったということであれば、全然ありだと思います。
一方、マンションを購入するつもりもなかったのに、節税目的でマンションを購入するのは積極的におすすめ出来ない場合があります。
そもそも、いらないマンションを買ってどうするのかということもありますし、後で売却するにしても購入した金額で売却できるとは限らないからです。
また、税務当局としても、不動産の購入による節税については目を光らせているようです。なんらかの法改正が入り、将来的にマンションを購入することが相続税対策ではプラスにならないことになる可能性もゼロではないかと思います。実際に2018年1月1日以降に引き渡される60メートル以上のタワーマンションには、階層の違いを加味した固定資産税評価額が付されており、タワーマンション節税をしにくくするための改正が入っています。(2017年以前に完成していれば、中古で購入しても階層の違いを加味しない評価額になります)

上記のような経緯から、相続対策でタワーマンションの購入を検討される方は、税制改正の行方等も踏まえ実行するかどうかは慎重に判断されたほうがよろしいかと思います。

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